레이크 타호 지역에 집을 사고 싶어요

이런 질문이 있으면 생각해 볼 리스트. 

집 사는데 오늘 사자 마음먹고 내일 사는 사람은 없지 않는가? (있기는 하겠지)

마켓 추세를 보자면 

현재 집가격은 막 내리기 시작했고, 큰 틀로 보면 적어도 2년은 조정을 하지 않을까 싶은데 레이크 타호 지역은 피크가 2007년 이었고 11년이 지나서 겨우 그 가격까지 올라왔다가 내려가고 있는중.

2007년경에 묻지마로 산 사람들이 많았는 모양인데  정말 묻지말고 어처구니 없는 가격이 산 사람들은 아직 그만큼 가격이 안오른 상태에서 내리고 있는중. 

1000 sq에 그당시 70만에 사서 이번 가을에  40만에 마켓에 내논집도 봤음.  

타호는 CA와 NV지역으로 나뉘어 지는데 집 가격은 CA가 더 싼 편이고 NV는 호화 주택이 많아서 2-3밀리언 짜리도 호수 주변으로 즐비함. NV는 carson city 같이 차타고 30분 정도 더 가야 하는 지역을 빼면 CA보다 훨씬 가격이 높은 상황. 아마도 은퇴해서 살면 인컴 택스가 없어서 그런거 같은 추측.

CA쪽에서도 king's beach쪽은 더 비싸고 집은 south lake tahoe쪽에 훨씬 많고 평균가나 미디언 가격은 제일 낮은 편. 

1. 싱글 하우스

하이웨이 50을 타고 삼거리를 지나면 타호 키가 나오고 왼쪽으로 Bijou라는 지역인데, 관광객들이 airbnb로 많이 오는 지역. 최근에 소음, 파티, 주차 문제로 시에서 티켓을 많이 끊는 지역이라고 함.  집을 단기로 세 주는 인컴을 생각한다면 가장 최적의 지역인거 같은. 비치에서 가깝고, 주위에 식당과 수퍼마켓 많음.

리얼터에게서 들은 이야기는 동네 사람들은 50타고 들어오는 초입에 로컬들이 많이 살고 pioneer 길을 타고 양쪽으로 있는 동네들이  조용하다고 함. 

흥미로운 점은 USFS(미 산림청)에서 타호지역의 90% 이상 땅을 소유하고 있다고 함. 60-70년대 개인에게서 빈 땅을 다 사들였고 개발은 전혀 못 하게 하고 있는데 싱글 하우스들이 그 땅 주위에 있으면 아주 조용하고 좋다고 함. 내 돈주고 산 땅은 아니지만 내땅인양 누릴수 있다고. redfin같은데 집 소개 해 놓은 싱글하우스 중에 이런 문구 있는 집들이 종종 보임. 프리미엄 있음.

2. 타운 하우스, 콘도

가격은 싱글보다 쌈. 그러나 HOA가 높은데 일예로 타호 키에 있는 타운 하우스들, 싱글 하우스들 (단지에 있는 집들)은 600불/월 씩 HOA로 지불 해야함. 그 돈을 내느니 집을 더 비싼걸 사리라 하는 사람들이 많겠지만 의외로 타호는 눈이 많이 오는 지역이라 집 관리 하기가 쉽지 않아서 이런거 귀찮으면 괜찮은 옵션.

3. US forest cabins

위에 쓴것처럼 산림청이 땅을 엄청 가지고 있는데 이들이 캐빈을 지어서 분양한것들이 있음. 50번 타고 가다가 보면 twin bridge쪽에 어메리칸 리버를 끼고 캐빈들이 보이는데, 대부분 산림청 캐빈이고, 에코 레이크 들어가는 길에 양쪽에 있는 집들도 USFS 소속 캐빈.

이 집들은 건물만 개인 소유이고 땅은 산림청이 가지고 있어서 그냥 가격만 보면 시가보다 많이 쌈. 게다가 위치가 정말 좋아서 뷰 하나만 보면 이런집들이 짱짱짱임. 트윈 브리지쪽은 15만선, 에코쪽은 600sq정도면 20만불 정도 시세 형성.

그러나 땅이 내것이 아니고 10년인지 20년마다 계약을 해야 하는데 그게 계약 할때마다 리뉴 된다는 보장도 없고 더 개악은 이런 집들은 론을 받을수가 없기 때문에 캐쉬 온리가 대부분. 내가 산다고 해도 팔때 문제가 될 수 있음. 하지만 뷰와 위치만 생각한다면 최고임. 그리고 많은 경우 겨울에 도로가 막히므로 일년에 반만 사용한다고 봐야함. 그러나 가끔 리처드슨 비치쪽에 1년 내내 사용할 수 있는 캐빈도 거래로 나오는데 이런건 또 금방 금방 팔리는거 같음.

내가 죽으면 유산으로 증여도 된다함.

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현재 사우쓰 레이크 타호쪽은 single house 집들은  위치, 땅 크기, 상태에 따라서 300-400/sq정도 시세가 이루어 지는듯함. 좀 비싼건 1000sq에 40만 안짝에 살 수 있는거 같은데 내가 직접 본게 아니라 확실하지는 않음. 

 헤븐리 스키 리조트 근처 관광지 밀집지역 아닌 지역의 집들은 현재 단기 렌트로 1400개만 퍼밋을 주고 있는데 11월에 이 퍼밋 자체를 없애는걸 투표로 부칠 예정이라 함. 당연히 주민들은 airbnb하는거 반대 할것이고 (베케이션 하우스 주인들은 타지 사람들임) 통과가 되면 오래 거주한 거주민 아니면 (아직 불명확) 단기 렌트는 불가능하게 된다함.  11/6일 선거에서 measure T 통과 됐음. 커머셜 지역 아닌쪽 집들은 투자용으로 산 사람들은 (실제 거주자 아닌 사람들) 2021년 12월부터  30일 미만짜리 단기 렌트 (airbnb나 vrbo같은) 은 불가능하게 된거 같음. 집 가격 확실히 떨어질 예정. 현재 퍼밋 가진 집들을 파는 경우, 그 퍼밋을 2021년까지 인계받을 수 있는지 없는지는 확실치 않음. 사우쓰 레이크 타호의 80% 단기렌트용 집들이 해당된다고 함.

그리고 타호 지역 많은 집들이 론이 잘 안나온다고 하는데 히터, 화장실, 파이프 이런게 문제가 있으면 은행에서 돈을 잘 안 빌려준다함. 3/4의 거래가 현금 거래라 하는데 믿거나 말거나.

타호가 투자로 보면 나은거 같기는 한데 베이에서 가려면 차도 너무 많이 막히고 사람이 너무 많음.

대안으로 생각할 수 있는 동네는 arnold 나 sonora쪽. 소노라는 가본적이 없지만 요새미티 북쪽의 히치헤치 쪽 위쪽이라 경관이 끝내주는 지역. 아놀드는 겨울에 눈 오는 경계고 가격도 타호의 2/3 정도 되는데 여긴 나중에 팔기가 힘들듯함. 심지어 레드핀에도 이 동네는 안나옴. 

또 다른 대안은 파이프가 들어와 있는 땅을 사서 tiny house로 prefabrication 으로 사서 옮기는 방법인데 이건 투자용으로는 제로이지만 모던 하우스 짓기에는 좋을듯 함. 캐빈들은 디자인이 하나같이 음..내 취향이 아니라.

여기까지.

아놀드와 소노라쪽은 시장 조사를 내년에.